Crédit immobilier : les critères des banques pour emprunter

Vous souhaitez financer votre maison neuve par un crédit. De votre profil d’emprunteur à la nature de votre projet en passant par l’apport personnel, le taux, la durée, les assurances et les garanties, nous allons parler du mode d’emploi pour respecter les conditions des banques… Et décrocher votre prêt immobilier !

Crédit immobilier : les conditions des banques en bref

• Vos remboursements ne peuvent pas dépasser 40 % de vos revenus*.

• Votre situation professionnelle doit être stable (CDI bienvenus).
• Vos finances personnelles doivent être bien gérées (pas de découvert ni d’incidents de paiement).
• Un apport personnel est souhaitable mais pas obligatoire, et cela dépend des banques.
• Vous ne consacrez pas tout votre argent à votre crédit (vous gardez une épargne résiduelle).
• Vous n’oubliez pas de vous pencher sur l’assurance emprunteur.
• Vous vérifiez la faisabilité financière de votre projet avant de vous lancer en consultant votre banque ou un courtier et crédit.

La règle fondamentale du crédit immobilier ? « Les banques cherchent à réduire le risque d’impayés. Elles ne prêtent qu’aux particuliers capables de rembourser, autrement à ceux qui montrent un profil rassurant du point de vue du prêteur ». Pour s’assurer de votre sérieux, de votre capacité à faire face à vos engagements, elles se basent sur toute une série de critères : revenus, situation professionnelle et financière. Nous avons listé toutes ces conditions bancaires pour vous aider à obtenir votre prêt. Suivez le guide !

Crédit : la capacité d’endettement. C’est LE critère de base. Ainsi, du SMIG à 200 000 FCFA, le taux est à 35 %, de 200 000 à 400 000 FCFA (38 %), de 400 000 à 600 000 FCFA (42 %), de 600 000 à 800 000 FCFA 45 %), de 800 000 à 1 000 000 FCFA (48 %), de 1 000 000 à 1 500 000 FCFA (52 %) et au-delà de 2 000 000 FCFA (57 %).

La capacité d’endettement s’entend nette de charges. Les banques la calculent en tenant compte de vos autres crédits (prêts à la consommation notamment) et de certaines dépenses incompressibles. Si vous gagnez 450 000 FCFA net par mois avant impôts et que ces charges comptent pour 50 000 FCFA par mois, la règle des 42 % va se calculer sur 400 000 FCFA.

Le reste à vivre. C’est la somme qu’il vous reste une fois l’échéance de crédit payée. Ce critère est passé au crible par les banques. Vous devez en effet avoir les moyens de rembourser tout en faisant vivre votre famille et sans risquer l’incident de paiement. Si les banques estiment que votre reste à vivre est insuffisant, elles refuseront votre demande même si vous restez dans les clous des 35 % de capacité d’endettement.

Le critère de durée. Le Haut conseil de stabilité financière impose une durée maximale des crédits de vingt-cinq ans. En matière de construction de maison individuelle, cette durée plafond est portée à vingt-sept ans pour tenir compte du temps de chantier. Là encore, les banques disposent d’une marge et 20 % des dossiers qu’elles traitent peuvent dépasser cette limite. Attention : « certains établissements financiers sont très stricts et refuse d’accorder des crédits sur plus de vingt-cinq ans temps de chantier inclus ».

Crédit immobilier : votre profil d’emprunteur

Vos finances personnelles. Pour rassurer les banques sur vos capacités à rembourser, vous devez leur prouver que vous gérez bien vos finances personnelles. « Pour les salariés en CDI et les fonctionnaires, les banques examinent les trois derniers relevés bancaires pour vérifier si les comptes sont bien gérés, si les crédits personnels ne sont pas trop nombreux, si l’emprunteur montre qu’il sait épargner ». Les prêts à la consommation ne sont pas forcément mal vus. Mais ils seront peu nombreux et concerneront des postes budgétaires incontournables comme la voiture. Conseil : au moins trois voire six mois avant de vous lancer, purgez vos découverts et soldez vos crédits conso pour présenter des comptes impeccablement tenus à la banque.

Votre situation professionnelle. Toujours dans leur logique de réduction des risques d’impayés, les banques « privilégient les acquéreurs qui présentent une situation professionnelle stable », En clair : un CDI est recommandé pour décrocher un prêt, au moins pour l’un des membres du couple si vous empruntez à deux. Vous êtes en CDD, entrepreneurs ou indépendants ? La porte du crédit immobilier n’est pas fermée. Vous devrez prouver à la banque que vos revenus sont suffisants et réguliers sur les trois dernières années, en fournissant tous les justificatifs nécessaires (bilans financier de votre entreprise par exemple).

Les comportements à risques. Attention : certains critères mènent directement au refus de prêt. « Les comptes régulièrement à découvert, les incidents de paiement et les avis à tiers détenteurs sont particulièrement pénalisants ». De même, attention aux dépenses liées à des sorties trop fréquentes ou à l’abus de jeux en ligne.

Le crédit immobilier, l’assurance et le critère de santé
Pour obtenir un crédit, vous devez souscrire une assurance décès-invalidité. Vous pouvez souscrire a celle qui est proposée par la banque prêteuse (son contrat-groupe).

Emprunter avec ou sans apport personnel ?

Emprunter avec un apport personnel. Placer de l’apport personnel dans votre plan de financement facilite l’obtention du crédit. Logique : ces fonds propres rassurent la banque. Si vous savez mettre de l’argent de côté, vous êtes a priori capable de rembourser votre prêt. Et puis, avec de l’apport, vous empruntez moins et/ou sur moins longtemps, ce qui là encore constitue un gage de sécurité pour le prêteur qui vous accordera un meilleur taux.

Emprunter sans apport personnel. Sur le marché du financement de l’habitat, il existe des formules réservées aux emprunteurs qui ont peu voire pas d’apport personnel. Les crédits dits à 100 % couvrent le projet immobilier. Dans ce cas, vous payez avec votre apport les frais annexes comme les droits de mutation pour le terrain.

Prêt immobilier : un âge limite pour obtenir un crédit ?

Il n’y a pas de limite pour emprunter. Cependant vous devez avoir au plus 60 ans a l’échéance du dernier paiement du prêt bancaire. Mais la aussi chaque banque dispose de ses propres critères.

Le mot de la fin. Vous l’aurez compris : c’est en satisfaisant aux critères des banques que vous obtiendrez votre financement immobilier. Pour réduire le risque de refus de prêt au minimum, informez-vous et préparez-vous. Quelques mois avant de déposer votre dossier, par exemple, soldez vos crédits et nettoyez vos comptes bancaires (pas de découverts). Souvenez-vous également que toutes les banques ne pratiquent pas la même politique commerciale. Certaines acceptent dans certains cas les prêts sans apport (notamment pour les jeunes à fort potentiel professionnel). De même, la durée de remboursement dépassera difficilement les vingt-cinq ans, mais tel ou tel prêteur pourra, en fonction de votre dossier, être plus compréhensif.